近年來(lái)，日本新建公寓每月的修繕?lè)e立金在首都圈和關(guān)西圈都創(chuàng)下歷史新高，比十年前貴了將近一半。究其原因很簡(jiǎn)單，人工貴、材料漲，修一面外墻都要花更多的錢(qián)。但就算漲成這樣，日本國(guó)交省給出的合理標(biāo)準(zhǔn)還是沒(méi)達(dá)到。

長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了不嚇跑買(mǎi)家，刻意把積立金設(shè)的偏低。于是大家買(mǎi)房時(shí)輕輕松松，十幾二十年后才發(fā)現(xiàn)賬戶(hù)里的錢(qián)根本不夠大修工程。現(xiàn)在日本的公寓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的兩極分化，普通中小樓盤(pán)積立金低于標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)注定缺錢(qián)。高價(jià)大樓盤(pán)，業(yè)主資金實(shí)力強(qiáng)，積立金反而設(shè)的更高。結(jié)果就是有錢(qián)人樓能撐，沒(méi)錢(qián)人樓先垮。

更糟糕的是，老樓由于當(dāng)年的積立金太低，如今修一次不夠，只能借。2024年度日本全國(guó)公寓修繕貸款高達(dá)257億日元，是十年前的三倍。很多樓陷入了惡性循環(huán)，修一次借一次，利息還沒(méi)完，下次又得再借。眼下利率還低，大約1%左右。但一旦日本央行加息，有些管理組合連錢(qián)都借不到，那就真成了該修不修、外墻掉落的危險(xiǎn)局面。

更諷刺的是，修繕工程還爆出串標(biāo)疑云，公取委正在調(diào)查多家企業(yè)，工程費(fèi)被抬高，業(yè)主再老實(shí)交錢(qián)也還是不夠。

說(shuō)到底，日本公寓市場(chǎng)的問(wèn)題不在價(jià)格，而在后續(xù)維持成本的盲區(qū)。真正決定一棟樓能活多久的不是地段，不是品牌，而是業(yè)主是否肯為未來(lái)提前買(mǎi)單。買(mǎi)得起房的人多，養(yǎng)得起樓的人少，這才是日本房地產(chǎn)最現(xiàn)實(shí)的隱憂(yōu)。