在日本一提起“事故房”或“瑕疵房”，基本上是指在屋里發生過一些“事故”的房子，也有人理解為是“死過人的房子”。這樣的房子無論是出租或出售都有一定的劣勢，而賣家及房產中介方都有“告知義務”，一般都是低于市場行情成交的，而且“事故房”的標簽會一直伴隨房子的一生，在日本投資房產時是應該盡量避免的物件。

不過根據日本國土交通省于2021年10月8日發布的《關于房屋建造者致人死亡告知的指導方針》，對事故物件的處理將有所變化。為什么會有這樣的變化呢？

眾所周知，日本已經進入超老齡社會，因為擔心自己的房子變成事故房，所以社會上有很多房東不愿意把房子租給老年人，這就導致老年人陷入租房難、租房貴的情況，加重了老后的生活負擔。另外，還有很多人表示“日本的老房子那么多，出現有人在房子里去世的情況也很多，本來不介意，但如果打上事故房的標簽反而有所顧忌了”。還有的人表示“幾十年前發生的事故，幾十年后還因為是事故房而不能被正常看待，這也是一種歧視吧？”......

人的死亡是一個不可避免的現實，因為個案不同，對于“死過人的事故房”的處理其實很難統一對待。 所以在這樣的背景下，指導方針的發布也是希望通過給出一定的判斷標準來解決這些問題，實現令人放心、順暢的房產交易。

首先，關于告知義務的范圍，以“有可能對交易的對方等的判斷產生重要影響的情況下告知”為原則，同時在以下情況下也可以不告知：

1. 自然死亡、日常生活中的意外死亡(因衰老、宿疾導致的病死、跌倒事故、誤咽等)；

2. (房屋租賃中)發生“上述1以外的死亡”、“上述1死亡需進行特殊清掃等”，距事故發生已超過了3年的時間；

3. 在鄰接住戶、日常生活中通常不使用的住宅樓的共用部分發生的死亡。

但是，即使是符合上述1~3的情況下，如果是“對社會的影響特別高”也有必要告知。也就是如果發生惡性事件或造成社會熱點事件的情況下，在房產交易時必須進行告知。

需要解釋的是，通常使用的共用部分是指公寓的入口、共用樓梯、共用走廊等。如果在這里發生的死亡，在一定情況下是需要告知的。相反的，上述3中的不把鄰接住戶和通常不使用的共用部分發生的死亡作為告知對象，所以要具體問題具體分析。

根據上圖簡單分析來說：

1. 無論租賃或買賣，如果屬于自然死亡意外事故，則不需要告知。

2. 如果是租賃的話，死因是非自然死亡等(自殺或他殺等)的情況下，或者即使是自然死亡但需要進行特殊清掃的情況下，需要告知3年（3年以后可以不告知）

3. 如果是買賣則沒有規定3年的告知期（需要更長時間的告知）。

4. 如果是“對社會的影響特別高”的案件就不一樣了，即使租賃已過3年也必須告知。當然，買賣也需要告知。

由此不難看出，即使房間里有人去世，因為屬于可以不告知的范圍也就擺脫了“事故房”、“瑕疵房”的標簽。在有些情況下，超過3年的期限后也沒有了告知義務，那么表面看來也就不屬于“事故房”了，相應的交易也就變得順暢了。在交易此類房產時，如果是有經驗的房產中介人員一般還是會通過調查要求賣家在告知書上記載之前發生的事故，以規避將來買家得知事故后有可能產生的風險和麻煩。所以在投資日本房產前，先找到專業的房產中介機構比較重要，另外，如果對事故房比較忌諱的話，建議您盡量選擇新房更加放心。