東京都心一般指千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū)這6個(gè)區(qū)的范圍，其中千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)是公認(rèn)的富人區(qū)，林立了眾多豪宅項(xiàng)目；文京區(qū)是公認(rèn)的文教之都，匯聚了各大知名院校；新宿區(qū)及澀谷區(qū)更是聚集人氣的地區(qū)，各大小商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，海內(nèi)外游客訪日時(shí)大多會(huì)光顧于此。

東京都心的位置地段優(yōu)勢(shì)明顯，地價(jià)房?jī)r(jià)相對(duì)較高。據(jù)日本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)東京KANTEI（東京品川）近日公布的數(shù)據(jù)顯示，東京都心這6區(qū)的二手房平均期望出售價(jià)格（按70平方米換算）比上月上漲了63萬(wàn)日元（0.6％），達(dá)到了1億13萬(wàn)日元（約合人民幣527.8萬(wàn)元），是自2002年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次突破1億日元大關(guān)。東京房?jī)r(jià)已連漲14個(gè)月，為何都心房?jī)r(jià)居高不下呢？

新房帶動(dòng)二手房連漲

東京23區(qū)2021年上市的新建高檔住宅樓的均價(jià)同比上漲7.5％，達(dá)到了8293萬(wàn)日元（約合人民幣401.49萬(wàn)元）。新建項(xiàng)目的大幅上漲勢(shì)必推動(dòng)同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的上漲，地價(jià)也是水漲船高，整體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲。

需求旺盛

隨著日本雙職工家庭數(shù)量的增加，很容易獲得低首付、低利率的購(gòu)房貸款，擁有自住型家庭住房的需求較為旺盛，是支撐房?jī)r(jià)不斷上漲的基礎(chǔ)。

在滿足居住需求的同時(shí)，投資型房產(chǎn)的需求也在釋放，日本人在擔(dān)心“老后養(yǎng)老金不足”的問(wèn)題時(shí)，越來(lái)越多的日本人選擇投資日本房產(chǎn)來(lái)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

與此同時(shí)，海外投資客也在看好日本房產(chǎn)投資，分食著日本優(yōu)質(zhì)投資房源，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素之一。

據(jù)房產(chǎn)管理公司Daiwa LifeNext介紹，該公司2021年1月管理的95棟20層以上超高層高檔住宅樓中，40層以上以投資等為目的的非居住業(yè)主約占38％，其中不乏海外投資客，足見(jiàn)需求之旺盛。

海外資金流入

日本相較于世界其他發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，疫情前就已經(jīng)吸引了眾多海外投資機(jī)構(gòu)布局日本房產(chǎn)。隨后海外高凈值客戶也紛紛配置日本房產(chǎn)，中國(guó)大陸及港澳臺(tái)及新加坡等個(gè)人投資客激增，再加上日元貶值的因素，海外投資資金正在大規(guī)模流入日本。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年4～9月海外投資客對(duì)日本房地產(chǎn)的投資額達(dá)到逾5000億日元，比上年同期增加8成。海外投資客占對(duì)日本房地產(chǎn)投資整體的比率7～9月達(dá)到49％，幾乎占比一半。

地段保值增值

東京23區(qū)中土地價(jià)格較高的是中央?yún)^(qū)( 532萬(wàn)9193日元/㎡)、千代田區(qū)( 499萬(wàn)3500日元/㎡)、港區(qū)( 442萬(wàn)4131日元/㎡)、澀谷區(qū)( 406萬(wàn)2607日元/㎡)、新宿區(qū)( 362萬(wàn)0902日元/㎡)。

東京23區(qū)中土地價(jià)格較低的是葛飾區(qū)( 38萬(wàn)5068日元/㎡)、足立區(qū)( 43萬(wàn)6240日元/㎡)、江戶川區(qū)( 45萬(wàn)2780日元/㎡)、練馬區(qū)( 46萬(wàn)7387日元/㎡)、板橋區(qū)( 56萬(wàn)0875日元/㎡)。

同樣位于東京23區(qū)內(nèi)，普通區(qū)和都心區(qū)的地價(jià)相差“天壤之別”，即使是與泡沫時(shí)期的地價(jià)相比較，都心地價(jià)擁有絕對(duì)性的保值增值的優(yōu)勢(shì)。

東京都心房?jī)r(jià)近年來(lái)有明顯上漲，但是跟世界主要國(guó)家相比仍算“便宜”，具有一定的投資價(jià)值。

在國(guó)際普遍進(jìn)入通脹期的大環(huán)境下，日本也從通縮轉(zhuǎn)為通脹，物價(jià)也隨行就市全面上漲，房?jī)r(jià)仍有一定的上升空間且有可能長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行。

雖然日本央行在2022年12月20日決定將長(zhǎng)期利率由原來(lái)的0.25％左右提高到0.5％左右，貸款利率有所提高可能會(huì)影響一些客戶群的購(gòu)房意向。不過(guò)這個(gè)利率與歷史水平相比仍屬于低利率，人們?cè)谡{(diào)整心理預(yù)期后，剛需們?nèi)杂匈?gòu)房需求。

日元匯率有所回升，可能會(huì)導(dǎo)致海外個(gè)人投資客需求放緩，需要持續(xù)關(guān)注。

日本房產(chǎn)專業(yè)人士表示，未來(lái)日本央行是否進(jìn)一步加息，日元匯率是否快速升值，是影響日本房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要因素。如果是以資產(chǎn)配置為目的的投資客大多使用現(xiàn)金全款購(gòu)買，都心位置的房產(chǎn)性價(jià)比較高、應(yīng)該不會(huì)降價(jià)。