近年來，日本新建公寓每月的修繕積立金在首都圈和關(guān)西圈都創(chuàng)下歷史新高，比十年前貴了將近一半。究其原因很簡(jiǎn)單，人工貴、材料漲，修一面外墻都要花更多的錢。但就算漲成這樣，日本國(guó)交省給出的合理標(biāo)準(zhǔn)還是沒達(dá)到。

長(zhǎng)期以來，開發(fā)商為了不嚇跑買家，刻意把積立金設(shè)的偏低。于是大家買房時(shí)輕輕松松，十幾二十年后才發(fā)現(xiàn)賬戶里的錢根本不夠大修工程。現(xiàn)在日本的公寓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的兩極分化，普通中小樓盤積立金低于標(biāo)準(zhǔn)，未來注定缺錢。高價(jià)大樓盤，業(yè)主資金實(shí)力強(qiáng)，積立金反而設(shè)的更高。結(jié)果就是有錢人樓能撐，沒錢人樓先垮。

更糟糕的是，老樓由于當(dāng)年的積立金太低，如今修一次不夠，只能借。2024年度日本全國(guó)公寓修繕貸款高達(dá)257億日元，是十年前的三倍。很多樓陷入了惡性循環(huán)，修一次借一次，利息還沒完，下次又得再借。眼下利率還低，大約1%左右。但一旦日本央行加息，有些管理組合連錢都借不到，那就真成了該修不修、外墻掉落的危險(xiǎn)局面。

更諷刺的是，修繕工程還爆出串標(biāo)疑云，公取委正在調(diào)查多家企業(yè)，工程費(fèi)被抬高，業(yè)主再老實(shí)交錢也還是不夠。

說到底，日本公寓市場(chǎng)的問題不在價(jià)格，而在后續(xù)維持成本的盲區(qū)。真正決定一棟樓能活多久的不是地段，不是品牌，而是業(yè)主是否肯為未來提前買單。買得起房的人多，養(yǎng)得起樓的人少，這才是日本房地產(chǎn)最現(xiàn)實(shí)的隱憂。