這幾年來(lái)，日本的房?jī)r(jià)在漲，租金也在漲。一直不買房的日本人，最近也悄然開(kāi)始討論到底是該買房還是該租房，買房的話該買公寓還是一戶建的問(wèn)題。我們?cè)谶@里做一個(gè)比對(duì)，也給想要在日本置業(yè)、在日本投資買房的人一些參考。

租房和買房的費(fèi)用有哪些不同？

我們首先把租房和買房各自的費(fèi)用分為入住時(shí)和居住時(shí)來(lái)看看有何不同。

○有時(shí)會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用，×不會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用，△有時(shí)不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。

※1的專門家報(bào)酬是指對(duì)司法書(shū)士和土地房屋調(diào)查員支付的報(bào)酬。

※2是在有住宅貸款的情況下發(fā)生的。

※3因?yàn)橛袥](méi)有停車場(chǎng)的物件或不承擔(dān)費(fèi)用的物件，所以作為△。

生活中居住的實(shí)際支出金額的方法

如果不計(jì)算需要添置的東西，僅以拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算居住相關(guān)的費(fèi)用，假設(shè)能活到100歲來(lái)簡(jiǎn)單地計(jì)算。 那么，以下面的公式為基礎(chǔ)，大概能夠估算出居住所需的累計(jì)金額。

各費(fèi)用支出的綜合調(diào)查數(shù)據(jù)

入住費(fèi)用和取得費(fèi)用

●租賃的情況(入住費(fèi)用)雖然存在地域差異，但是包括押金禮金0~4個(gè)月、保證金0~1個(gè)月、中介手續(xù)費(fèi)0~1個(gè)月、其他的如鑰匙更換、清掃等雜費(fèi)在內(nèi)，預(yù)計(jì)房租的5~6個(gè)月份就可以了 。不過(guò)預(yù)付房租和火災(zāi)保險(xiǎn)暫不包含在這里，包含在居住中的支出的費(fèi)用里。

●購(gòu)買時(shí)涉及的費(fèi)用，根據(jù)種類和新建、二手而不同。

新建公寓:購(gòu)入價(jià)格的3~5%

新建一戶建筑:購(gòu)入價(jià)格的4~5%

二手住宅:購(gòu)入價(jià)格的6~10% 。

●根據(jù)搬家時(shí)東西多少、搬家距離、搬家時(shí)期的不同金額也不同。 可以通過(guò)網(wǎng)站比較一下就知道了大致的標(biāo)準(zhǔn)。

●在計(jì)劃搬家的次數(shù)，根據(jù)孩子畢業(yè)、就職、結(jié)婚、退休等人生的節(jié)點(diǎn)，考慮搬家和制定搬家計(jì)劃。

居住中的支出

●房租、物業(yè)費(fèi)、停車場(chǎng)費(fèi)、(分讓公寓的情況下)管理費(fèi)、修繕準(zhǔn)備金等。 可以參考不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)站等，調(diào)查一下想居住的地區(qū)和物件的房租和賣價(jià)。 購(gòu)入公寓的情況下，網(wǎng)上或者傳單上可以查看管理費(fèi)、維修基金、停車場(chǎng)費(fèi)等。

●住宅貸款利息和手續(xù)費(fèi)可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的貸款情報(bào)進(jìn)行調(diào)查。可以在網(wǎng)上模擬貸款及還款以外，也可以進(jìn)行各種費(fèi)用的計(jì)算模擬。

●固定資產(chǎn)稅

固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅在購(gòu)入后從市町村得到通知之前不知道具體的評(píng)估額和稅額。預(yù)估時(shí)，將物件取得價(jià)格的60%視為固定資產(chǎn)稅評(píng)估額，乘以稅率1.7%計(jì)算出大概的金額。

●火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)

因構(gòu)造、地域和保險(xiǎn)內(nèi)容、合同年限、保險(xiǎn)公司的不同，保險(xiǎn)費(fèi)也有很大差異，所以在預(yù)估時(shí)，公寓的預(yù)算是每年1萬(wàn)日元，一戶建的預(yù)算是2萬(wàn)日元。 單獨(dú)投保一年期合同的情況下保險(xiǎn)費(fèi)會(huì)比較高。

●修繕費(fèi)

這是很難預(yù)測(cè)的費(fèi)用，作為預(yù)估金額，根據(jù)參考記事和實(shí)際案例，每10年修繕一戶的費(fèi)用為250萬(wàn)日元，公寓的話，修繕準(zhǔn)備金之外，每10年修繕準(zhǔn)備金為150萬(wàn)日元。

估算示例

例：40歲，按照3ldk (房租:每月12萬(wàn)日元，購(gòu)入: 4，000萬(wàn)日元的情況)計(jì)算。 物件的房租和價(jià)格等前提條件如圖所示。

租賃房屋的費(fèi)用

▼(1)在租賃12萬(wàn)日元的租賃住宅中一生生活下去的情況下

( 60萬(wàn)日元+10萬(wàn)日元)×搬家一次……(a)

13萬(wàn)日元×12個(gè)月×(100歲-40歲)……(b)

=(a)70萬(wàn)日元+ ( b ) 9，360萬(wàn)日元

=9430萬(wàn)日元

▼(2)如果搬到同樣條件的租賃物件上3次的話，

( a )為70萬(wàn)日元×3次，

( a )為210萬(wàn)日元+ ( b )為9，360萬(wàn)日元

=9570萬(wàn)日元

▼如果搬家次數(shù)是2次，第2次搬家是65歲、房租6萬(wàn)日元的租賃住宅的話，

65歲時(shí)的入住搬家費(fèi)用是6萬(wàn)日元×5個(gè)月+10萬(wàn)日元=40萬(wàn)日元，

( a )是70萬(wàn)日元+40萬(wàn)日元=110萬(wàn)日元。

( b )按65歲之前和65歲以下分開(kāi)計(jì)算。

到65歲: 13萬(wàn)日元×12個(gè)月×(65歲-40歲) =3900萬(wàn)日元……(c)

 65歲以后: 7萬(wàn)日元×12個(gè)月×(100歲-65歲) =2940萬(wàn)日元……(d)

 (a)+(c)+(d) =6950萬(wàn)日元

購(gòu)房的費(fèi)用

▼以4,000萬(wàn)日元( 25年貸款、利率2%、等額本金償還)購(gòu)入公寓

●預(yù)計(jì)每10年修繕一次150萬(wàn)日元的情況

首付800萬(wàn)日元+取得費(fèi)用200萬(wàn)日元+搬家費(fèi)用10萬(wàn)日元……(a )

修繕150萬(wàn)日元×5次……(b)

250萬(wàn)日元×25年……(c)※

77萬(wàn)日元×(100歲-65歲)……(d)

=(a)1010萬(wàn)日元+(b)750萬(wàn)日元+(c)6250萬(wàn)日元+(d)2695萬(wàn)日元

=1億705萬(wàn)日元

※(c )居住中支出250萬(wàn)日元的貸款償還173萬(wàn)日元+管理費(fèi)修補(bǔ)公積金24萬(wàn)日元+停車場(chǎng)費(fèi)12萬(wàn)日元+火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)1萬(wàn)日元

▼購(gòu)入一戶建筑(各條件與上面相同)

首付800萬(wàn)日元+取得費(fèi)用200萬(wàn)日元+搬家費(fèi)用10萬(wàn)日元……(a )

修繕250萬(wàn)日元×5次……(b)

 215萬(wàn)日元×25年……(c)

42萬(wàn)日元×(100歲-65歲)……(d)

=(a)1010萬(wàn)日元＋（b）1250萬(wàn)日元（c）＋5375萬(wàn)日元＋（d）1470萬(wàn)日元

＝9105萬(wàn)日元

估算時(shí)要想到各種各樣的情況

僅從這里舉出的計(jì)算例子來(lái)看，結(jié)果是租金(3)的累計(jì)支出最少。 但是，僅僅是按現(xiàn)在市場(chǎng)情況的理想估算，這里的結(jié)果并不重要，能夠換成自己的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算才有意義。

購(gòu)買的時(shí)候，以首付800萬(wàn)日元為前提，但是如果不購(gòu)買而選擇租賃的話，這個(gè)800萬(wàn)日元就會(huì)省出來(lái)，如果這800萬(wàn)日元以復(fù)利1%資產(chǎn)運(yùn)用的話，貸款期間的25年就能產(chǎn)生226萬(wàn)日元的收益。 如果3%可以運(yùn)用的話，竟然會(huì)增加875萬(wàn)日元的收益。

如果購(gòu)入房產(chǎn)的話，可以出租來(lái)獲得房租，按照現(xiàn)行4.5~5.5%的租金收益率來(lái)看也是相當(dāng)不錯(cuò)。也可以將來(lái)行情好的時(shí)候用來(lái)出售獲得房產(chǎn)增值收益，或者逆向抵押房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金化。

請(qǐng)想象各種各樣的情況，一邊考慮對(duì)家庭的利好因素一邊進(jìn)行模擬預(yù)估。

總結(jié):為了在估算中做出最好的選擇

以上我們介紹了租賃和購(gòu)房預(yù)估的方法， 請(qǐng)換成大家想住的地方、物件的數(shù)據(jù)、希望條件，試著計(jì)算一下。雖然僅僅是預(yù)估， 與現(xiàn)實(shí)不完全相同。 但如果事先做好預(yù)估的話，還是有助于做出最好的選擇。